Pese a que lleva mucho tiempo entre nosotros, en los últimos años la nuda propiedad ha ganado adeptos. Se trata de una forma de vender una vivienda que permite al propietario vender su vivienda y seguir viviendo en ella.
Nuda propiedad, derecho de usufructo y pleno dominio
La propiedad de una vivienda se compone de dos derechos diferentes que pueden recaer sobre un mismo bien:
Por un lado, el derecho de usufructo, que es el derecho a disfrutar y gozar de una vivienda. Se recoge en el artículo 467 y siguientes del Código Civil: “da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia”. A la persona que ejerce este derecho se la denomina “usufructuario”.
Por otro, el derecho de nuda propiedad. Quien ejerce este derecho recibe el nombre de “nudo propietario”.
Cuando la suma de ambos derechos se reúne sobre la misma persona, tiene lugar lo que se conoce jurídicamente como pleno dominio: un individuo compra una vivienda en la que, ipso facto, puede vivir. Es lo que ocurre con la amplia mayoría de las compras de vivienda.
¿Qué es la nuda propiedad?
Por lo tanto, se entiende por “nuda propiedad” el derecho que tiene una persona a poseer una cosa, en este caso, una vivienda, pero no el derecho disfrutarlo.
El nudo propietario posee sobre el inmueble unas facultades muy limitadas, hasta el punto de que, en el caso de que se dice que la propiedad es “desnuda”.
qué es una vivienda en nuda propiedad
Normalmente, quienes optan por esta modalidad suelen ser personas mayores que no tienen herederos o están en una situación económica complicada. Mediante la venta de la vivienda, pueden disponer de un hogar en el que seguir viviendo y recibir una remuneración económica que les es de gran ayuda.
Ventajas de la nuda propiedad
La nuda propiedad presenta una serie de ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.
Ventajas para el propietario
El valor de renta es menor, puesto que varía en función de la edad del usufructuario (a mayor expectativa de vida, menor será el precio de venta) y el tipo de usufructo (vitalicio o temporal) y las tasas del mercado financiero.
Se trata de una inversión a medio-largo plazo, ya que no podrá disfrutar del derecho de usufructo. Es perfecto para quienes buscan independizarse y formar su propio hogar en dicho periodo de tiempo.
Es una opción ideal para aquellos jóvenes que no tengan mucha prisa en independizarse, puesto que una nuda propiedad les permite adquirir una buena vivienda más económica de manera más fácil.
Ventajas para el usufructuario
Podrá disponer del dinero sin dejar de vivir en su hogar.
Se podrá despreocupar de la mayoría de los gastos: derramas, IBI, el Coste del Certificado de Eficiencia Energética (CEE)…
Tendrán una exención en el IRPF.
Desventajas de la nuda propiedad
La nuda propiedad presenta una serie de desventajas tanto para el comprador como para el vendedor:
El propietario deberá hacer frente a los gastos de notario, registro e impuestos, y, una vez finalice el derecho de usufructo, deberá hacer frente otra vez a los gastos de registro e impuestos derivados.
Como ya no es una vivienda de su propiedad, el usufructuario pierde patrimonio, por lo que no tendrá la opción de dejarlo en herencia a sus posibles herederos.
Tipos de nuda propiedad
Existen dos modalidades de venta de nuda propiedad:
Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio. Es la más común, ya que el vendedor reserva el uso y disfrute de su vivienda de por vida. Una vez finalizado, el usufructo pasa al comprador.
Venta de nuda propiedad con usufructo temporal. El vendedor reserva el derecho de usufructo durante un plazo determinado, a partir del cual no puede seguir residiendo en la vivienda.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Por lo tanto, nuda propiedad y usufructo no son lo mismo: existen algunas diferencias y cada una de ellas conlleva unos derechos distintos.
diferencias nuda propiedad y usufructo
Derechos del nudo propietario
Posee la vivienda, pero no tiene el derecho a disfrutar de ella.
Tiene derecho a recuperar la propiedad cuando termine el periodo de usufructo.
Debe hacerse cargo de varios gastos: los de la notaría en el momento de la compra, el IBI, el CEE, derramas…
Debe acordar las obras con el usufructuario.
Puede inspeccionar y vigilar la vivienda siempre con consentimiento y respeto.
Puede vender a un tercero la nuda propiedad, siempre y cuando se respete el derecho de uso del usufructuario.
Derechos del usufructuario
Debe cumplir con las obligaciones fiscales y declarar a Hacienda los rendimientos que le genera el inmueble.
Correr con los gastos de la comunidad y suministros (agua, luz, vivienda…).
Debe mantener la propiedad en buen estado.
Puede alquilar la vivienda y disfrutar de la renta en su totalidad.
